Svolte le operazioni preliminari di ricerca e verifica dell’appartamento ideale, arriva il momento più delicato della compravendita: la trattativa, e quindi la procedura d’acquisto immobiliare. Sono le fasi più delicate della vendita, nonché le più tecniche, in cui la consulenza di un esperto diventa addirittura obbligatoria, come nel caso di un notaio che effettui il rogito e registri la compravendita.
Comprare casa in Italia: le 4 fasi d’acquisto
1. Offerta d’Acquisto
La vera e propria “compravendita” si svolge in diversi passaggi. L’offerta d’acquisto, o proposta d’acquisto, è uno step non obbligatorio, se non ci sono più acquirenti che offrono per la stessa casa. Il consiglio è di svolgerlo con la supervisione di un notaio o un’agenzia, che stileranno in forma scritta una proposta sul prezzo, le condizioni d’acquisto, i tempi di consegna, e altre clausole. La proposta d’acquisto di solito contiene
- i dati del proprietario della casa, e del potenziale acquirente che si vincola (in caso di accettazione della Proposta) ad acquistare l’immobile.
- I dati catastali dell’immobile.
- Il prezzo e le modalità di pagamento.
- Termine di scadenza della proposta.
- Dichiarazione di conformità edilizia e catastale e assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
- Eventuali note e dichiarazioni aggiuntive di entrambe le parti coinvolte.
Il venditore ha dai 5 ai 14 giorni per valutare la Proposta, al termine dei quali, se accetta, si può trasformare automaticamente in un compromesso di vendita, o contratto preliminare, o ancora preliminare di compravendita.
2. Registrare il preliminare di compravendita
Il Compromesso di Vendita è un accordo che vincola entrambe le parti (non più solo l’acquirente, quindi, ma anche il venditore) a portare a termine il contratto di compravendita con le modalità e i tempi previsti dal contratto stesso. Si accompagna a un assegno non trasferibile che corrisponda a un deposito del 10% del prezzo pattuito (la cosiddetta caparra), ed estende le condizioni riportate nell’eventuale proposta d’acquisto, in vista della futura stipula del rogito notarile.
Di nuovo, non si tratta di una procedura obbligatoria, soprattutto nel caso di acquisto tra privati, senza altri acquirenti interessati all’immobile, ma in caso di trattative piuttosto lunghe, o caparre particolarmente alte, è sempre meglio tutelarsi. Oltre alle informazioni già presenti nella Proposta, il Preliminare di vendita contiene
- L’importo della caparra confirmatoria.
- Modalità e termini di pagamento della caparra e del saldo.
- Data prevista per il rogito notarile.
- Termine di validità dell’offerta, entro il quale il venditore ha tempo di accettarla o rifiutarla.
- Informazioni sulla conformità urbanistica, catastale e tavolare.
- Gravami sulla proprietà.
Entro 30 giorni dalla sottoscrizione di entrambe le parti, il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate (da parte del Notaio che ha redatto e autenticato il contratto, se presente). I costi sono a carico dell’acquirente, e verranno addebitati direttamente sul conto corrente in modalità telematica, quando non inclusi nella parcella del notaio. Nello specifico, il sito dell’Agenzia delle Entrate individua:
- 200 euro di imposta di registro.
- Da 2 a 16 euro di marca da bollo (una ogni 4 pagine, ciascuna composta di 100 righe).
- da 2 euro (due marche da bollo da 1 euro) a massimo 16 euro per marche da bollo per eventuali allegati, a seconda della tipologia.
- 0,5% dell’ammontare della caparra come quietanza sulla caparra, un importo che poi il notaio, o l’agenzia immobiliare detrarranno dal totale delle imposte durante la compravendita.
3. Atto di Vendita (Rogito)
L’Atto di Vendita, noto anche come “Rogito”, è il contratto finale che trasferisce la proprietà al nuovo acquirente. Il rogito deve obbligatoriamente essere redatto da un notaio italiano scelto dall’acquirente, e solo dopo che questi ha visionato le visure catastali, ed eseguito le verifiche sull’immobile. Il Notaio può anche essere incaricato del cosiddetto esame legale, con cui verifica l’assenza di ipoteche, pratiche di condono edilizio, e problemi di piano regolatore. In caso di comproprietà, il notaio si accerterà anche che l’atto venga firmato da tutti i comproprietari, oppure da un rappresentante con procura notarile valida.
Durante la fase del rogito, l’acquirente deve far presente se l’immobile sarà abitazione principale, così da ottenere gli sgravi fiscali prima di pagare il saldo e le spese notarili. C’è una notevole differenza, infatti, tra l’acquisto della prima o della seconda casa:
- Il sito dell’Agenzia delle Entrate indica, in caso di acquisto da privato, un regime fiscale agevolato per l’acquisto della prima casa, con imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile, e imposte ipotecarie e catastali a 50 euro l’una. In caso di acquisto da costruttore, invece, entro 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione dell’immobile, l’IVA sale al 4% e le imposte di registro, catastale ed ipotecaria aumentano a 200 euro ciascuna.
- Sulla seconda casa, invece, l’imposta di registro è pari al 9% per l’acquisto tra privati, con IVA al 10% o 22% in caso di acquisto di abitazioni di pregio dal costruttore.
A questo punto, dopo la firma del Rogito il notaio provvederà a registrare la transazione presso i Registri Pubblici dell’Agenzia delle Entrate, depositando una copia del documento, e conservando l’originale tra i propri atti. Questo è un passaggio imprescindibile, per garantire che la transazione sia legalmente riconosciuta, e ottenere così i diritti di proprietà sull’immobile.
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