Acquistare casa in Italia è il sogno di molti, ma può diventare un incubo, se non si conoscono le procedure tra cui destreggiarsi. Prima di immergerti nella ricerca della tua prossima casa da sogno, quindi, è meglio conoscere tutti gli step, i documenti e le procedure necessarie per comprare casa in Italia.
Comprare casa in Italia: le 3 fasi preliminari
1. Identificare le caratteristiche, l’ubicazione e il budget
Il primo passo è identificare le tue esigenze e il tuo budget. Superficie, numero di stanze da letto, tipo di abitazione (casa indipendente, bifamiliare, semi-indipendente), zona, caratteristiche dell’immobile: tutto questo influisce su budget ed eventuali spese extra (da quelle condominiali alla manutenzione del giardino). Soprattutto se si tratta di spese di ristrutturazione, tasse o spese legali: quando gli acquirenti sono poco esperti, i costi tendono a lievitare a causa di spese non preventivate.
Un buon punto di partenza potrebbe essere selezionare gli immobili attraverso i vari siti delle agenzie immobiliari. I principali siti di annunci consentono infatti di filtrare gli immobili in base al budget e alla zona, e le fotografie possono dare un’idea delle finiture degli ambienti (ma attento a non farti ingannare, potrebbero essere studiate apposta per spiccare tra gli annunci: leggi in proposito i nostri consigli per vendere casa online!).
2. Visita l’appartamento e controlla il suo stato
La valutazione dell’appartamento comincia ancora prima della visita, a partire dalla zona. Si tratta di un quartiere residenziale? Ci sono strutture che potrebbero causare rumori molesti? Come sono i servizi (parchi, farmacie, scuole e supermercati, ma anche servizi di trasporto pubblico)?
Anche osservare il condominio è una buona idea, per capire se si tratti di un palazzo curato, o che avrà a breve bisogno di interventi di manutenzione. Si tratta di un indizio rivelatore non solo delle future spese straordinarie, ma anche sul (futuro) vicinato. Prima di salire, quindi, lancia un occhio anche alla bacheca: potresti trovare informazioni interessanti, dalle lamentele sui vicini o le bollette, fino a comunicazioni dell’amministratore, o il regolamento condominiale (fondamentale, se ti accompagni a un amico a quattro zampe, assicurarti che gli animali siano ammessi).
Una volta in casa, è fondamentale controllare lo stato degli impianti termico, idraulico ed elettrico. Controlla se il sistema di riscaldamento è centralizzato o, meglio, indipendente, e che in bagno non ci siano umidità o perdite. Un buon indicatore è lo stato delle piastrelle: se non sono in perfette condizioni, l’umidità potrebbe essersi infiltrata nelle pareti e causare danni nel tempo. Le pareti portanti, infine, non dovrebbero avere crepe strutturali (quelle più grosse, dove si vedono spaccature sui materiali da costruzione, non sull’intonaco), e non dovrebbero esserci segni di cedimento dei pavimenti, o dei solai.
Un agente immobiliare esperto, in questi casi, può essere un alleato prezioso nel processo di ricerca e valutazione degli appartamenti. Scegli il tuo agente in base alla familiarità con la zona e accertati della sua competenza: saprà individuare i pregi e i difetti di un immobile, svolgendo le ispezioni che andrebbero altrimenti fatte individualmente attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate, e in loco con l’assistenza di un tecnico che verifichi struttura e impiantistica dell’edificio. Un agente immobiliare ti aiuterà inoltre a trattare con gli acquirenti (ed evitare errori dovuti al troppo entusiasmo, o alla fretta di acquistare, che potrebbero svantaggiarti nella trattativa) e pianificare le visite agli appartamenti (ad esempio, per capire l’esposizione e la luminosità degli ambienti, le ore migliori sono tra le 10 e le 16). Attento, però, che in caso di trattativa condotta con un agente immobiliare, dovrai mettere a budget anche le sue commissioni.
3. Controlla la documentazione
Quando hai trovato una casa che risponde ai tuoi requisiti, studia con attenzione la documentazione disponibile, anche con l’aiuto di un esperto. In particolare, fai attenzione a
- la planimetria catastale, per verificare che non ci siano incongruenze con il disegno: eviterai spese extra di aggiornamento della documentazione, e l’obbligo di sanatoria e regolarizzazione attraverso condono edilizio.
- Visura ipotecaria, per assicurarti che l’immobile sia libero da ipoteche, ed evitare il rischio di pignoramento da parte delle banche.
- Documenti urbanistici, come l’abilità, e certificazioni sullo stato degli impianti, che potrebbero rendere l’immobile, anche se ristrutturato, non abitabile.
- L’atto di provenienza, in caso di immobile non a nuovo, in cui sono indicati tutti i passaggi di proprietà e le informazioni importanti sull’edificio.
- Gli ultimi due verbali delle assemblee condominiali e l’estratto delle spese ordinarie, per capire i costi ordinari dell’immobile legati ai millesimi di proprietà, ed eventuali arretrati nei pagamenti (le spese straordinarie, salvo accordo contrario, spettano comunque al precedente proprietario).
- L’attestato di saldo dei precedenti pagamenti, per essere sicuro che le spese condominiali precedenti siano state già pagate (puoi chiederlo all’amministratore).
- Visura catastale, per capire le tasse da pagare sull’immobile.
- Altri documenti previsti dalla Provincia o dal Comune (ad esempio, nelle province di Trieste, Gorizia, Trento e Bolzano, e in alcuni comuni in provincia di Udine, Magasa e Valvestino, oltre che Cortina d’Ampezzo, Colle Santa Lucia e Livinallongo del Col di Lana in provincia di Belluno, è richiesto anche un estratto e piano tavolare)
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